不動産売却すると、利益が出た場合や諸費用に対して税金がかかります。
不動産売買は動く金額が大きく、税金と聞いただけでどれくらい納めなくてはいけないのか、また専門用語も難しく理解しづらいのではないでしょうか？
今回は、不動産売却にかかる税金を初めての人にもわかりやすく、節税対策や計算方法をシミュレーションで解説します。
具体的な金額を事前に知っておけば困らなくて済みますし、税金を払いすぎて損しないための情報も紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。
不動産売却にかかる税金は6種類ある
一戸建て売却やマンション・土地などの不動産売却にかかる税金は主に6種類あり、不動産売却の利益にかかる税金を「譲渡所得税」といいます。
不動産を売却するタイミングでかかる税金と、売却して利益（売却益）が出た場合に、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
項目や支払時期がぞれぞれ異なりますので、わかりやすく表にしてみました。
| 不動産を売却するタイミングでかかる税金 | |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙 |
| 登録免許税 | 不動産の名義変更にかかる |
| 消費税 | 不動産会社への仲介手数料など |
| 不動産の売却で利益が出た時にかかる税金（譲渡所得税） | |
|---|---|
| 所得税 | 利益分の税を翌年確定申告時に納税 |
| 住民税 | 利益分の税を翌年6月から納税 |
| 復興特別所得税 | 2013年1月1日～2037年12月31日の売却益にかかる |
不動産を売却するタイミングでかかる税金
マイホームや土地などの不動産を売却する時、売主と買主に売買契約が成立した場合の手続きにかかる税金は次の3つです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
不動産売却するタイミングで支払いますが、金額や計算方法もそれぞれ異なりますので、詳しく解説していきます。
印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約書を作成した時に、その売買価格に応じてかかる税金です。
売買契約が成立した時、契約書に金額に応じた収入印紙を貼付して消印すれば納税が完了します。
印紙税は契約書1通につき課税されますので、保管用が必要な場合は2通分の印紙税が必要です。
| 契約金額 | 本則課税 | 軽減税率（2022年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超えるもの | 10万円 | 6万円 |
税率は変動する可能性があるので、最新の情報を確認しておきましょう。
登録免許税
登録免許税は、不動産売買や相続・贈与で取得した場合に、不動産が自分のものであると示すため、不動産の登記に課税される税金。
税額は登記の種類によって税率が異なり、土地や建物の評価額の税率をかけて計算します。
売却により所有権を移転する場合、「固定資産評価額」×2％となります。
売主が売却した不動産に住宅ローンが残っていた場合「抵当権抹消登記」を負担しなければいけません。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、土地・建物それぞれに1,000円と定められています。
消費税
不動産売却する際に不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立した時、不動産会社に仲介手数料を支払い、その手数料に対して消費税が課税されます。
仲介手数料の上限は宅地建物取引法で決まっており、売却価格に応じた仲介手数料の上限と計算方法は以下の通りです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額と計算方法 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円超え400万円以下の場合 | 売却価格×4％＋消費税 |
| 400万円超えの場合 | 売却価格×3％＋消費税 |
このほかに、司法書士に支払う手数料や融資手続きの手数料に対して、10％の消費税がかかります。
不動産の売却で利益が出たときにかかる税金
マンションや戸建て・土地などの不動産の売却で利益が出たときにかかる譲渡所得税は、次の3つです。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
これらの税金は所有期間により税率が異なり、売った年の1月1日時点で5年を超えると「長期譲渡所得税」、5年以下の場合は「短期譲渡所得税」が課税されます。
それぞれの所得税と住民税・復興特別所得税の税率は次の通りです。
所得税
| 区分 | 所得税 |
|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30％ |
| 長期譲渡所得 | 15％ |
所得税の支払いは売却した翌年の確定申告した3月15日までです。
所有期間の定め方は、売却した年の1月1日時点を基準にするため注意が必要です。
例えば、2017年の2月1日に購入したマンションを2022年4月1日に売却した場合、年数としては5年以上所有しています。
しかし、売却した年の2022年1月1日時点で4年の所有期間とカウントされるので、5年以下の短期譲渡所得の税率で計算しなければなりません。
実際に5年以上所有していたとしても、法律で定めている所有期間の判断基準で決定すると、税率も倍ほど変わってきますので正確に確認しておきしょう。
住民税
住民税は各都道府県や各市町村に納める税金です。税率は次のように定められています。
| 区分 | 住民税 |
|---|---|
| 短期譲渡所得 | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5％ |
住民税は、不動産売却した翌年の6月からの納税となり、所得税とは支払うタイミングが異なりますので注意しましょう。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興のために必要な財源を確保するために定められた税金です。
2013年1月1日～2037年12月31日まで課税されます。
| 区分 | 復興特別所得税 |
|---|---|
| 短期譲渡所得 | 0.63％ |
| 長期譲渡所得 | 0.315％ |
確定申告の時に、所得税と合わせて復興特別所得税も申告し納付します。
不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法は？
譲渡所得税の計算方法については少し複雑になります。
譲渡所得をもとめる計算式はこちら。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（所得費用＋譲渡費用）
譲渡所得税の計算式は、譲渡所得に対して譲渡所得税の税率をかければ譲渡所得税額が算出できます。
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得×税率
初めての方には譲渡所得税などの専門用語が、何を指しているのか理解しづらいでしょう。
わかりにくい用語を理解できるように、1つずつ解説していきます。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の内訳は、上記の通り「所得税・住民税・復興所得税」の3つです。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率を1つに表にまとめました。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.0％ | 15.0％ |
| 住民税 | 9.0％ | 5.0％ |
| 復興特別所得税 | 0.63％ | 0.315％ |
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
短期期間での不動産売却した際の税率が高い理由は、転売目的の不動産売却を抑制するためです。
譲渡所得の計算に必要な項目とは？
譲渡所得の計算は次の通りです。見慣れない言葉も出てきますので、1つずつ確認していきましょう。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（所得費用＋譲渡費用）
譲渡価格は、不動産売却した価格で得られる収入金額のことです。
譲渡費用は不動産を売却するためにかかった費用のこと。
譲渡費用には、次のような費用が含まれます。
- 売却時に支払った仲介手数料
- 契約時のかかった税金
- 建物の取り壊し費用など
取得費用とは、不動産を購入時に要した費用。
不動産の購入代金だけでなく、次のような手数料や税金も含まれます。
- 購入代金や建築代金
- 購入時にかかった税金
- 仲介手数料
- 測量費・土地の造成費用など
譲渡所得税の計算式
譲渡所得に対して上の章の譲渡所得税の税率をかければ、譲渡所得税額が算出できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は短期譲渡所得は39.63％、長期譲渡所得は20.315％です。
後ほど、実際に計算をシミュレーションで解説します。
建物を売却する場合は取得費から減価償却費を引く
マンションや戸建てなどの建物の場合、年々時間が経つほど経年劣化していくので不動産の資産価値は下がります。
そのことを減価償却といい、建物のみ適用され経年により価値の変化がない土地については適用されません。
具体的な減価償却費の計算方法は次の通りです。
減価償却費＝建物の取得費用×0.9×減価率×経過年数
※ 経過年数の6カ月以上の端数は1年とし、6カ月未満の端数は切り捨て
建物の償却率は次の通りです。
| 償却率 | |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 木骨モルタル | 0.034 |
| 鉄筋コンクリート | 0.015 |
| 金属造① | 0.036 |
| 金属造② | 0.025 |
例えば、3,000万円で購入したマンションを10年後に売却すると、減価償却費は次のように計算します。
減価償却費＝建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数
＝3,000万円（取得価格）×0.9×0.015（償却率）×10（経過年数）
＝405万円
このマンションの減価償却費は、405万円です。
取得費用は購入価格3,000万円から減価償却費の405万円を引くと、2,595万円となります。
譲渡所得税は確定申告が必要
不動産売却をした翌年は、譲渡所得が出たら翌年の2月16日～3月15日までの間に確定申告が必要です。
しかし、課税所得金額や特別控除・特例の有無によって、利益が出なければ確定申告は必要ありません。
申告漏れや遅れで税金を正しく納税できなかった場合、追徴課税を取られる可能性があります。
不動産を売った後はすぐに、かかった仲介手数料と手元に入った売却益を確認して、プラスになっていないか慎重に確認しておきましょう。
節税のために利用したい特別控除と特例4つを紹介
自分の持ち家だけでなく、相続で得た家や土地を売却して利益を得ても確定申告が必要。
不動産売却にかかる税金の中で、一番金額が大きくて負担になるのが譲渡所得税です。
不動産売却で発生した税金に対しては、一定の条件を満たせば負担が軽くなる様々な特別控除や特例があります。
知らずに税金を払いすぎないよう、少しでも負担が軽くなるよう、不動産売却で知っておきたい節税のための特別控除と特例4つを紹介します。
マイホームを売却したときの3,000万円特別控除
マイホームを売却したときは、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から3,000万円までを控除できる特例があります。
例えば、5,000万円で売却したマイホームの取得費や譲渡費用が1,000万円の場合、譲渡所得は4,000万円になります。
ここからさらに、特別控除の3,000万円を差し引きでき、譲渡所得1,000万円が課税所得になるわけです。
特例の適用を受けるための要件は、国税庁ホームページをご覧ください。
住んでいる物件を売却する際にも、マイホームの買換えや他の特例を受けていると、3,000万円の特別控除の対象外となる可能性があります。
(参照元：国税庁ホームページ「マイホームを売ったときの特例」)
注意点としては、マイホームを譲渡した翌年2月16日から3月15日までの確定申告時期に手続きをしなければならず、また3,000万円控除は3年に一度しか適用できません。
10年以上を超える不動産を売った場合の特例
売却した年の1月1日時点で10年を超えて所有しているマイホームを売った場合に、3,000万円控除をした後の課税所得に対して、軽減税率が適用されます。
一般の長期譲渡所得の税率が20.315％に対し、譲渡所得6,000万円以下の部分が譲渡所得税率14.21％と減税されるためお得。
| 所得税 ＋復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21％ | 4％ | 14.21％ |
| 6,000万円超の部分 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
納税する金額が大きいため、10年以上住んでから売却した方が節税になります。
(参照元：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」)
相続した空き家を売ると3,000万円までの特別控除
亡くなった人の空き家を相続人が売却する場合、譲渡所得の金額から3,000万円控除という特例があります。
具体的にいうと、空き家を売却した時の税金を、最大600万円安くできる特例です。
適用時期は相続日から起算して3年を経過する日の12月31日までですが、2023年12月31日が最後の期限となっています。
条件の細かい内容は、次の通りです。
- 昭和56年5月以降に建てられたこと
- 区分所有建物登記がされていないこと
- 相続開始の直前まで被相続人だけが住んでいたこと
相続した空き家問題で悩んでいる人は、こういった特例があることも知っておくと売却しやすくなるでしょう。
(参照元：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」)
2009年～2010年に取得した土地を売った時の特例
リーマンショックの翌年の2009〜2010年に取得し国内の土地等を5年以上保有して譲渡とした場合は、譲渡所得の金額から1,000万円を控除できます。
譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合も、その譲渡所得の金額が控除額です。
ただし親子や夫婦などの、特別な間柄から取得した土地等でないこと。
相続・遺贈・贈与・交換・代物弁済・所有権移転外リース取引により、所得した土地でないことが要件です。
(参照元：国税庁「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲与したときの1,000万円の特別控除」
不動産売却にかかる税金を簡単にシミュレーション
3,000万円で購入したマイホームを売却した時、実際にどのくらい税金がかかるのか、簡単にシミュレーションしてみました。
- ケース① 10年所有したマンションを5,000万円で売却した場合
- ケース② 4年所有したマンションを8,000万円で売却した場合
特別控除が適用でき譲渡所得税がかからない場合と、控除が使えず譲渡所得税が発生する2パターンを計算します。
譲渡所得の簡単な計算方法はこちら。
譲渡所得＝譲渡価格－（所得費用【取得諸費用含む】＋譲渡費用）－減価償却費
3,000万円で購入したマンションの、10年後の減価償却費は405万円です。
それぞれのケースごとの金額を当てはめながら、特別控除や特例でどれだけ譲渡所得税が安くなるのか計算してみましょう。
ケース①10年所有した不動産を5,000万円で売却
10年前に3,000万円で購入し、5,000万円で売却したマンション。
仮に取得諸費用を110万円、譲渡諸費用を180万円とした場合です。
譲渡所得の計算方法はこちら。
譲渡所得＝譲渡価格－（所得費用【取得諸費用含む】＋譲渡費用）－減価償却費
5,000万円－（3,000万円＋【110万円】＋180万円）－405万円
＝1,305万円
譲渡所得は1,305万円で、マイホームを売却したときの3,000万円控除の特例が適用されると譲渡所得はマイナスとなり、実質0円となります。
譲渡所得税も0円です。
もし3,000万円控除の特例が適用されない場合は、5年を超えた長期譲渡所得の税率と譲渡所得を計算すると、譲渡所得税が出ます。
譲渡所得税＝譲渡所得1,305万円×長期譲渡所得の税率20.315％
＝約265万円
3,000万円控除の特例が適用できると、約265万円も節税できます。
その他不動産売却した時の印紙税が3万円※と、登録免許税が2,000円発生。
物件がマンションのため、土地と建物の2つ不動産を売却することになります。
登録免許税は、不動産1つあたり1,000円が2つで、合計2,000円です。
※2022年4月1日からは軽減税率の適用がなくなり、6万円になります。
ケース②4年所有した不動産を8,000万円で売却
4年前に3,000万円で購入し、8,000万円で売却したマンション。
仮に取得諸費用を110万円、譲渡諸費用を270万円とした場合のシミュレーションがこちら。
譲渡所得＝譲渡価格－（所得費用【取得諸費用含む】＋譲渡費用）－減価償却費
＝8,000万円－（3,000万円＋【110万円】＋270万円）－405万円
＝4,215万円
譲渡所得は4,215万円で、マイホームを売却したときの3,000万円控除の特例が適用されると譲渡所得は、4,215万円－3,000万円＝1,215万円です。
4年前の購入のため、短期譲渡所得税39.63％の税率を譲渡所得にかけると、譲渡所得税は約482万円になります。
譲渡所得税＝譲渡所得1,215万円×短期譲渡所得の税率39.63％
＝約482万円
もし、,000万円控除の特例が適用されない場合は、いくらの税金がかかるでしょうか。
譲渡所得税＝譲渡所得4,215万円×短期譲渡所得の税率39.63％
＝約1,670万円
3,000万円控除の特例が適用されると、1,670万円－482万円＝約1,188万円の節税になります。
その他不動産売却した時の、印紙税が3万円※と登録免許税が2,000円かかります。
※2022年4月1日からは、軽減税率の適用がなくなり6万円になります。
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