土地売却の流れについて解説！売却する際の注意点を確認

「相続・購入した土地を売却したいけど、どのようにして売却するのかわからない」と、悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

土地売却の契約は難しい印象がありますが、全体的な流れを把握しておけば、それほど難しい話ではありません。

今回は土地売却について詳しく知りたい人に向けて、売却の流れや高く売却するためのポイントを解説していきます。

土地を売却する際の参考にしてみてください。

土地売却の査定依頼から引き渡しまでの流れ

所有している土地を売却したい場合、どのような流れで行えば良いのでしょうか。

主に土地売却の流れについては下記の通りです。

• 査定依頼を出す
• 土地相場を参考に売り出し価格を決定する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 土地の売却活動を始める
• 購入希望者と売買契約を結ぶ
• 土地の引き渡しを行う

具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。

複数の不動産会社に土地の査定依頼をお願いする

まず土地の相場を調べるためにも、不動産会社に土地の査定を行ってもらいます。

信頼できる不動産会社を探し、相場通りの金額を提示してもらえるかチェックしましょう。

不動産会社によっても、土地の査定額は微妙に異なります。より高額な査定をしてもらうためにも、1社だけでなく複数社から査定をしてもらうようにしましょう。

実際に査定をしてもらう時には、土地の状態や周辺環境を確認するために不動産会社の人が訪問査定しに来てくれます。
訪問査定を実施してから1週間程度で査定書が届くので、どの程度の査定金額になったのか確認しましょう。

複数社から査定依頼を出してもらえば、金額の比較などができるので、査定書は大切に保管しておき、内容を比べてみてください。

査定結果に納得した場合には、不動産会社に売却の相談をし、契約に進んでいきます。

土地相場を参考に売り出し価格を決定する

不動産会社の査定金額を参考に土地相場がわかったら、いくらで土地売却するか売り出し価格を決めていきます。

不動産会社が提出してくれた査定書を参考にすれば、どの程度の価格で売り出していくのか、判断しやすくなるでしょう。

その時に複数社に査定依頼を出しておき、それぞれの査定書を参考にすれば土地の相場がわかるので売り出し価格を決める時の参考になります。

土地の売却活動を行う時に、買主から価格交渉を受ける可能性も高いです。そのため最初の売り出し価格は、高めに設定しておいたほうが良いでしょう。

ただ高く設定しすぎると、買い手がつかなくなってしまう可能性があります。
売り出し価格を決定する時には、相場から大きく外れすぎない程度に設定しましょう。

不動産会社と土地に対する媒介契約を結ぶ

売り出し価格を決めたなら、売却活動を開始していきます。
売却活動を行うためには、査定を実施してくれた不動産会社のなかから信頼できる会社を選ぶ必要があるでしょう。

売却活動を支援してくれる不動産会社を決めたなら、媒介契約を結んでいきます。

媒介契約は主に3種類の方法があり、そのなかから自分に合っている契約方法を選択しましょう。

• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約
• 一般媒介契約

媒介契約の種類によって、契約の有効期間や業務状況の報告義務などが異なるので、特徴を把握した上で契約方法を決めていきましょう。

土地の売却活動を見学準備から始める

不動産会社と媒介契約が完了した後は、売却活動を開始します。
まず売却活動を始めるなら、土地がある場所への見学準備を進めて行きましょう。

土地売却するためには、土地の情報を不動産会社から告知してもらう必要があります。

告知を見た購入希望者は、土地の見学希望を伝えてくるので、印象が良くなるように土地を綺麗にしておかないといけません。

見学した際に、土地にゴミや雑草などが放置されていると、購入する意欲がなくなってしまう恐れがあります。

見学希望の日程までに土地を綺麗に維持しておき、購入したいと思わせるような工夫が必要です。

土地を見学してもらう際には、不動産会社が対応してくれますが、売主が買主の質問に対して返答できるよう立ち会うケースもあります。

立ち会う際には、土地の印象が悪くなるような発言は避けて、購入したいと思わせるような情報を伝えましょう。

土地の購入希望者と売買契約を結ぶ

土地を購入したいと買主が出てきたなら、不動産会社を通じて不動産購入の申し込みが行われます。

その際に、価格交渉が行われるケースも多いので、どの程度の価格なら納得できるのかお互いが条件を出し合っていく形になるでしょう。

交渉が完了し、お互いが納得できる金額や条件になったなら売買契約を結んでいきます。

売買契約を結ぶ際には売主・買主、どちらにも契約書が渡されるので、大切に保管しておきましょう。

売買契約時には、買主や売主に手付金を支払うのが一般的となっており、手付金は万が一契約の違約が合った場合の担保として渡される意味合いが強いです。

また売買契約を仲介してくれた不動産会社には、仲介手数料の一部を支払う必要があるので、事前に把握しておきましょう。

土地の引き渡しを売主に行う

売買契約が完了した後は、売主に土地を引き渡します。

土地を引き渡す際には、売買代金や固定資産税といった金銭の清算を実施する「決済」を行うのが特徴です。

決済は買主が土地の購入代金を売主に支払い、固定資産税も引き渡し日を基準にして日割り計算で清算金を支払います。

決済が完了した後に、売主は買主に必要書類を渡すので事前に用意しておきましょう。

引き渡しが完了した日に、土地の名義は買主に移行するので、土地は買主の所有物となります。

土地売却の前にリサーチや書類の準備をする

土地を売却するためには、事前にいくつか用意しておきたい内容があります。

事前準備がしっかりしていないと、損をしてしまう可能性もあるので前もって理解しておきましょう。

主に土地売却を行う前に知っておきたい事前準備としては、下記のような内容が考えられます。

• 事前に土地相場を理解しておく
• 土地売却に関する書類は事前に揃えておく
• 土地売却の実績がある不動産会社を見つける
• 所有している土地の強みを理解しておく
• 土地は綺麗な状態が好ましい

具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。

事前に土地相場を理解しておく

土地を売却する際には、自分の土地がどの程度の金額で売れるのか、土地相場を把握しておく必要があります。

相場を理解していないと、不動産会社の査定金額のまま取引が始まってしまうので、知らないうちに損をしてしまう恐れがあるので注意が必要です。

土地相場を把握しておけば、価格交渉の際に値下げをせずに交渉に臨める可能性があるので、より高額な価格で土地が売却できるかもしれません。

土地相場を調べる方法としては、複数の不動産会社に査定依頼をかける方法があります。

1社だけでは土地の相場がはっきりとわからない可能性が高いので、複数社に査定依頼をかければ相場を把握し、適切な価格で土地の売却ができるでしょう。

土地売却に関する書類は事前に揃えておく

土地売却を行う際には、様々な書類の作成や提出が求められます。

手続きをスムーズに進めるためにも、事前に必要書類は集めておいたほうが良いでしょう。

必要書類としても、「登記権利書」や「登記識別情報」については、売主が所有者であると証明する書類になるので、事前に準備しておく必要があります。

必要書類はたくさんあるので、集めるのに時間がかかると想定される書類は、早めに対応しておいたほうが賢明です。

土地売却の実績がある不動産会社を見つける

土地売却を検討しているなら、仲介してくれる不動産会社は慎重に決める必要があります。

不動産会社を決める上で大切な要素となるのが、土地売却の実績があるかどうかといった点です。

土地売却の実績が豊富なら、対応もスピーディーである可能性が高いので、信頼した上で依頼がかけられます。

大手不動産会社であれば、土地の売却実績があるので安心して取引できるでしょう。

また自分が売却を検討している土地に強い不動産会社を選んだほうが、できるだけ高額で土地を売却してくれるため、状況に応じて地域密着型の不動産会社を選ぶのもおすすめです。

事前にどのような対応をしてくれるのか、電話相談したり実際に利用した人の口コミ評判を参考にしたりしてみてください。

所有している土地の強みを理解しておく

土地を売却する際には、現地見学で立ち合いを行うケースがあります。

立ち合いでは、購入希望者から質問を投げかけられる可能性もあるため、事前に所有している土地の強みを把握しておく必要があるでしょう。

特に土地の周辺状況はしっかり把握しておいたほうが、土地の強みを十分にアピールできます。

駅から近くて交通の便が良い、公共施設へのアクセスが良好など、考えられる土地の強みについては把握しておきましょう。

土地の魅力を十分に伝えられれば、購入希望者も即決して購入を検討してくれる可能性が高くなります。

反対にマイナスイメージが付いてしまうような内容は、できるだけ避けたほうが良いでしょう。

できるだけ土地を購入したいと思わせるようなアピールポイントを強調しておくことをおすすめします。

土地は綺麗な状態が好ましい

長期的に空けていた土地に関しては、雑草やゴミが増えており、綺麗な状態とは言えない可能性があります。

そんな状態では現場見学の時に、悪い印象を与えてしまい、購入希望者も買いたいと思ってもらえない恐れがあるでしょう。

また土地が綺麗な状態でないと、価格交渉の際に減額の申し出が発生する可能性があるので、現場見学までに土地の状態は綺麗にしておく必要があります。

定期的に土地の状況を確認し、雑草やゴミが増えているようなら綺麗にするように心がけましょう。

整地を行う際に、防草仕上げにしておく方法もおすすめです。

防草仕上げにしておけば、雑草も虫も発生しないので長期的に、土地を綺麗な状態に仕上げられるでしょう。

土地を高く売却するために複数社への査定依頼と土地管理を欠かさない

所有している土地を売却したい場合、できるだけ高く買い取ってもらいたいと考えている人は多いでしょう。

しかしどのようにすれば、土地を高く売却できるのでしょうか。

主に土地を高く売却するためのポイントとしては、下記の通りです。

• 査定依頼するなら複数社に相談
• 整地の種類について把握しておく
• 土地は定期的に綺麗にしておく
• 再建築不可の土地かどうか確認しておく
• 契約不適合責任になる内容は把握しておく

具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。

査定依頼するなら複数社に相談する

土地を高く買い取ってもらうためのポイントとして、まず査定依頼をする不動産会社は1社ではなく、複数社に相談するのが重要です。

不動産会社によって査定のポイントは異なり、査定金額も異なります。

そのため1社だけに査定依頼をかけても、相場よりも低い査定結果になってしまう可能性があるでしょう。

できるだけ適正価格を見極めるためにも、複数社に査定依頼をかけて土地の価格を把握する必要があります。

複数社に土地の査定を依頼する場合、一括査定を行ってくれるサイトを利用する方法がおすすめです。
土地の情報を入力すれば、一度に複数の不動産会社に査定依頼がかけられます。

より高く土地を売却したいなら、複数社に査定依頼をかけてみてください。

整地の種類について把握しておく

土地を売却するなら整地を行い、土地を綺麗な状態に仕上げる方法がおすすめです。
ただ整地といっても様々な種類があり、どのような対応が適切なのか事前に把握しておく必要があります。

大まかに説明すると、整地とは家を解体して土地には何もない状態にする作業のことです。
主な整地の種類としては、下記のような種類が考えられるでしょう。

整地の種類	特徴
粗仕上げ	簡易的な整地方法で、解体業者がそのまま行う。次の建築ができるような土地の状態に仕上げてくれる。
砕石塗装	粗仕上げよりも細かく綺麗にする方法。駐車場に仕上げたい時におすすめ。
真砂土塗装	真砂土を敷いた状態にする整地方法。ガーデニングを行う時におすすめ。
防草仕上げ	雑草を除去して防草シートをかぶせる整地方法。虫が寄り付かないようにできる。

住宅地を建設する人向けに土地を売却したいなら、荒仕上げか防草仕上げをしておくのがおすすめです。

特に防草仕上げについては、雑草や虫を寄せ付けなくできるので、綺麗な土地の状態に維持できます。

土地は定期的に綺麗にしておく

土地を高く売りたいなら、定期的に土地を綺麗にしておくのがおすすめです。

建物など、何もない状態の土地は放置する時間が長いほど、雑草や害虫、ゴミが発生してしまいます。

特にゴミに関しては、不法投棄されたままの状態にしておくと、他にも不法投棄する人が増える恐れがあるので、より土地が汚れてしまうリスクがあるでしょう。

ゴミが不法投棄された場合、ゴミを処分するための費用は土地の所有者が支払う必要があるので、余計な費用がかかってしまいます。

また土地に雑草や害虫、ゴミが発生していると現地見学を来た購入希望者の印象が悪くなってしまう恐れがあるので、常に綺麗な状態に維持したほうが高額で売却できるでしょう。

再建築不可の土地かどうか確認しておく

土地のなかには、建築基準法の関係で建物を建てられない「再建築不可」の土地があります。

再建築不可の物件は、建物を建築する条件を満たしていない土地を指しており、一度建物を壊してしまうと、新しい建物が建てられなくなるので注意が必要です。

そのため土地に建物が建っている状態の土地を所有している場合、更地にしても問題ないのか確認してから更地にする必要があります。

再建築不可の物件の場合は、建物を壊さずにリフォームして利用する方法ができるので、更地にしないほうが売却できる可能性は高いです。

契約不適合責任になる内容は把握しておく

契約不適合責任とは、土地を売却した時の契約書に記載された内容に違反した場合、売主が損害賠償を行う責任のことです。

契約不適合責任に該当するケースとしては、売却した土地の地中にゴミなどの埋設物があった時に責任が問われる可能性があります。

契約不適合責任に問われた場合は、補修や改善に関する費用が請求されるので、損失を被る恐れがあるでしょう。

事実を知らなかったとしても契約不適合責任に問われるので、過去に埋設物が埋まっているといった経歴がないのかしっかり調べておく必要があります。

土地売却で発生する税金は印紙税と譲渡所得税

土地売却を行った場合、様々な税金がかかる可能性があります。

事前にどのような税金が発生するのか調べておき、予算を十分に確保しておきましょう。

主に土地売却で発生する税金としては、下記の通りです。

• 契約書を取り交わす時に必要な「印紙税」
• 土地を売却した時に利益が生じたら「譲渡所得税」

具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。

契約書を取り交わす時に必要な「印紙税」

契約書を取り交わす時に発生する税金が「印紙税」です。

売買契約書を交わす時には必ず必要になる費用で、売主・買主両方が保管する契約書に収入印紙を付ければ納税できます。

印紙税の金額については、契約書に記載されている金額の大きさによって異なるので、事前に把握しておきましょう。

契約書に記載されている金額	印紙税の金額
50万円超100万円以下	500円
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	10,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円
1億円超5億円以下	60,000円
記載金額ない場合	200円

収入印紙はコンビニでも購入できますが、コンビニは少額の印紙しか販売されていないので、高額費用がかかる場合には法務局や郵便局に足を運ぶ必要があります。

土地売却に関係する印紙を購入する場合には、郵便局での購入がおすすめです。

土地を売却した時に利益が生じたら「譲渡所得税」

土地を売却した時に発生した利益に対してかかる税金が「譲渡所得税」です。

譲渡所得税とは、所得税と住民税を合わせた税金の総称で、土地を所有していた期間によって税率が異なります。

5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%、5年超なら長期譲渡所得で税率は20.315%です。
譲渡所得税の内訳としては、下記の通りになります。

項目	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	0.63%	0.313%
合計	39.63%	20.315%

土地売却で発生する費用は仲介手数料・抵当抹消費用・定測量費用

土地売却で発生するのは税金だけではありません。

様々な費用がかかり、状況によっては多額な費用が発生する可能性があるでしょう。

主に土地売却で発生する費用としては、下記の通りです。

• 不動産会社に支払う「仲介手数料」
• 抵当権を抹消する「抵当抹消費用」
• 土地の境界を明確にする「確定測量費用」

具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。

不動産会社に土地が売れるまで支払うのが「仲介手数料」

不動産会社を通じて土地を売却した場合には、不動産会社に支払う「仲介手数料」が費用として発生します。

主に費用は成功報酬として支払われるケースが多いので、土地が売却されるまで仲介手数料の支払いは発生しないのが特徴です。

また仲介手数料は上限が定められているので、上限以上の請求は行われません。
上限以上の請求が発生した場合には、違法請求となるので注意してください。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格の5％
200万円～400万円以下	売買価格の4％
400万円を超える	売買価格の3％

不動産会社のなかには、仲介手数料の上限以下で対応してくれる会社もあります。

より仲介手数料が安い不動産会社を選ぶなら、口コミなどを参考にして不動産会社を選ぶようにしましょう。

土地の抵当権を抹消する「抵当抹消費用」

土地に抵当権が設定されている場合には、土地を引き渡すまでに抵当権を抹消する必要があります。
その時にかかる費用が「抵当抹消費用」です。

事業資金を確保するために、土地を担保に資金調達した場合、土地が抵当権に設定されているケースがあります。
そのため土地を売却する前に、抵当権が設定されているのか事前確認が必要です。

抵当権に設定されている土地の場合、登記簿上から抵当権を抹消するのに費用が1万5,000円～2万円程度はかかります。

これは司法書士に抵当権の抹消を依頼した場合にかかる費用です。
また資金としてお金を借りるために土地を抵当権に設定した場合、抹消するためにはお金を全額返済する必要があります。

抹消するための書類も必要になるので、事前準備も必要になるでしょう。

土地の境界を明確にする「確定測量費用」

土地を売却するためには、隣地の土地との境界線をはっきりさせておく必要があります。

そのために測量士や土地家屋調査士に測量を依頼する「確定測量」を行うのが一般的です。

確定測量とは、隣地との境界線をはっきりさせ、土地の面積を正確に測定してもらう作業を指しています。

隣地の所有者も立ち合ってもらい、土地の境界をはっきりさせ、お互いが納得する境界線を設定しないといけません。
お互いが納得できれば、土地の境界線を確認した後に隣地の所有者に署名や捺印を行ってもらいます。

土地を売却するためには、確定測量を実施しないといけないので、事前に対応しておきましょう。

確定測量の費用は、土地の面積や敷地の状態によって異なるので、事前に依頼する測量士や土地家屋調査士に確認しておく必要があります。

土地売却を行う際にお金関係や土地情報に注意する

土地売却を行うなら、いくつか注意しておきたい点があります。

注意点を把握せずに土地売却を行うと、損をしてしまう恐れがあるでしょう。

主に土地売却を行う際の注意点としては、下記の通りです。

• 土地の情報は事前に把握しておく
• 売却にかかる税金や費用は把握しておく
• 相続した土地の名義が自分になっているか？
• 農地を売却する場合は許可をもらう
• 査定書は捨てずに手元に残しておく

具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。

土地の情報は事前に把握しておく

土地を早く売却するためにも、土地に関する情報は事前に把握しておく必要があります。

購入希望者からの質問が入った時に、土地について把握しておけば、速やかに回答できるので購入希望者の購買意欲をかき立てるきっかけになるでしょう。

取得しておきたい土地の情報としては、広さや権利関係、地盤、土壌といった情報を集めておくと売却する時に有利です。

また特に土地周辺の状況など、購入希望者が気になっている情報を伝えれば、相手側も土地に関して興味を示してくれるかもしれません。

駅から近い、公共施設とのアクセスが良好など、できるだけ前向きに土地の情報を伝えられるようにしていきましょう。

事前に土地の購入希望者の状況を理解していれば、アピールポイントもイメージしやすいので、うまく情報が伝えられる可能性があります。

土地を売却するなら、自分が所有している土地の情報はしっかり把握しておきましょう。

売却にかかる税金や費用は把握しておく

土地を売却するためには、税金や費用など色々とお金がかかってきます。

仲介手数料などは、不動産会社によって異なるケースもあるので、事前にどの程度の費用がかかるのか調べておく必要があるでしょう。

実際にどれくらいの税金や費用がかかるのか把握しておかないと、予算が足りず困ってしまう事態に発展する恐れがあります。

また家を解体するための費用や土地の調査費用も、状況によっては必要になってくる可能性もあるので、予算は十分に確保しておきましょう。

想定以上に費用がかかるケースもあるので、売り出した時に利益が上げられるのか、しっかり把握した上で、本当に売却するのか検討してください。

相続した土地の名義が自分になっているか？

土地を売却できるのは、「不動産登記簿」に記載されている名義人だけです。
そのため土地を売却する前に、土地の名義人は自分になっているのか確認しておく必要があります。

土地を相続した場合には、自動で名義が変更されるので自分で行う必要はありません。

ただ実際に自分が土地の所有者として名義変更されているのか気になる人は、確認しておいたほうが良いでしょう。

相続登記については、法務局に足を運んで自分で手続きが行えます。
しかし提出する書類が多いので、手間や時間がかかってしまうでしょう。

そのため一般的には、司法書士や土地家屋調査士に相続登記を依頼したほうが賢明です。

農地を売却する場合は許可をもらう

所有している土地が農地の場合は、許可なく売却できないので注意が必要です。
農地については農地法で転用が制限されているため、簡単に売却できないようになっています。

ただ市街化地区域内にある農地の場合は、農業委員会に届け出を提出すれば転用可能です。

土地の面積が4ヘクタール以下で市街化調整区域内の農地なら、「都道府県知事の許可」が必要になります。

4ヘクタール超の市街地調整区域内の農地転用については、国と協議した上で都道府県知事の許可が必要です。

しかし状況によっては、農地の売却が認められないケースもあるので、売却する際には注意しましょう。

査定書は捨てずに手元に残しておく

土地を売却する際に行った、不動産会社の査定書は手元に残しておくようにしましょう。
査定書があれば、土地の相場と比較するだけでなく、他の不動産会社が提出してくれた査定書と比べられます。

査定書の金額を比べてから、取引を行う不動産会社を決めると良いでしょう。

そのためにも査定書は土地を売却するまで、しっかり保管しておくことをおすすめします。

査定書の提出を求めたにもかかわらず、査定書を渡してくれない不動産会社には注意しましょう。

他の不動産会社と比較されたくないといった思惑がある可能性があるため、慎重に取引を行う必要があります。

土地売却を行うなら事前準備は徹底的に！

土地売却を検討している人は、事前に準備を進めていくようにしましょう。
また査定依頼を出してから、土地の引き渡しを行うまでの土地売却の流れを事前に把握しておくことも取引を円滑に進めるために重要です。

事前準備としては、土地の相場を理解しておいたり必要書類を集めたりしておくといったことが考えられます。
前もって行動しておけば、スムーズに土地売却の計画が進められるので、しっかり対応していきましょう。

他にも土地を高く売却したいなら、複数社に査定依頼を出しておくことも忘れずに行ってください。
土地を綺麗にする整地の種類についても把握しておき、どのような対応が適切なのか理解しておきましょう。

事前に土地の名義人が自分であるか確認しておくことも忘れずに実施しておいてください。
土地売却には様々な費用がかかるので、事前に理解した上で取引を進めて行きましょう。