将来を見据えて投資を検討している人の中には「不動産投資」を検討している人もいるでしょう。
しかし不動産投資はメリットもあればデメリットに感じる部分もあり、人によっては「やめとけ」という意見もあります。
実際、不動産投資は様々な知識が必要になるケースもあり、いきなり将来を見据えた投資として始めるのはやめた方がいいと感じる事もあるでしょう。
今回は、不動産投資は「やめとけ」と言われる理由や、不動産投資で失敗しないための成功する秘訣や対処法を紹介していきます。
不動産投資をやめなくてもいい人の特徴は？計画性があれば向いている
不動産投資はやめとけと言われる理由は、主に下記の5つが考えられます。
- 不動産ローンを組む必要がある
- 入居者の家賃滞納トラブルが発生する可能性がある
- 空室リスクが発生する恐れがある
- 大規模修繕費用が高い
- 収益が上げにくい物件を購入してしまう恐れがある
なぜ初心者は不動産投資をやめた方がいいのか、具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。
不動産を担保にした不動産ローンを組む必要がある
まず基本的に不動産投資を始める場合は、不動産ローンを組む必要があります。
不動産担保ローンの特徴とは、まとまった金額を低金利で借り入れできる点です。
融資額では担保にする不動産の評価額の7～8割程度が目安。
借り入れたお金の使い道に制限がないので、自宅のリフォーム資金や教育資金、旅行など、まとまったお金が必要な時に向いている方法です。
十分な資金があれば不動産ローンを購入する必要はありませんが、土地や建物を購入するほどの資金を貯めるのは難しいでしょう。
基本的に不動産ローンの金利は上限でも2.5%前後と低金利で、資金使途は自由とされています。
毎月の利息も比較的低いので、それほど負担なく借入可能です。
不動産ローンの借り入れには審査が必要
不動産ローンで借入する前に、審査を行う必要があります。
審査は申し込みを行ってから、平均1週間ほどはかかるでしょう。
また借入する際には手数料がかかるため、返済金額は借入金額よりも大きくなるのが特徴です。
不動産ローンでは、収益がうまく上げられずに返済遅延が発生すると、担保にした土地や不動産が売却されてしまうというデメリットもあります。
入居者の家賃滞納トラブルが発生する可能性がある
不動産投資はやめとけと言われる理由に一つが、入居者の家賃滞納トラブルが発生するリスクがある点です。
入居者全員が家賃を滞納するケースは少ないですが、家賃収入を頼りに不動産ローンの返済や生活費を補っているなら、少しの家賃滞納も生活を圧迫する原因になってしまいます。
正しく家賃を支払ってくれる人物なのか判断するためにも、離職や転職を頻繁に繰り返していないか、支払い能力は低くないかなど、詳しい情報を調べてから入居可否を判断しましょう。
「家賃保証会社」で家賃滞納のトラブルを回避
家賃滞納のトラブルを回避するための手段としては、「家賃保証会社」を利用する方法があります。
家賃保証会社は入居者の連帯保証人になってくれるため、入居者が家賃滞納した場合には保証会社が代わりに支払ってくれるのが特徴です。
賃貸契約を行う上で、家賃保証会社への加入を条件にすれば家賃滞納のリスクを低減させられるでしょう。
空室リスクが発生する恐れがある
不動産投資で注意すべき点として、空室リスクが考えられます。
所有している物件に空室が増えてしまうと、うまく収益を上げられず、赤字が続く恐れがあるでしょう。
空室リスクは不動産投資を行う上で避けられないものであるため、事前に対策を講じておく必要があります。
例えば購入する物件は、狙っている世代やニーズに合っている立地の物件を購入するなどの対処法があるでしょう。
また空室保証を利用して、リスクを低減させる方法があります。
空室保証とは、家賃収入が満室賃料を下回ったときに満室賃料の80％～90％を保証してくれるものです。
全額は保証されませんが、空室が多くなったときの対策として活用できるので、保証への加入も検討してみましょう。
大規模修繕費用が高い
マンションやアパートの場合、定期的に「大規模修繕」を行う必要があります。
大規模修繕とは、経年劣化が避けられない部分の大掛かりな修繕のことです。
実施する頻度としては、10年～15年程度に1回行うケースがほとんど。
大規模修繕は全フロアに実施するため、費用が高くついてしまうのが特徴です。
外壁の塗装や防水補修など、共用部分の修繕を中心に実施するので、事前に費用を貯めておく必要があります。
費用の貯め方としては、大規模修繕積立金をコツコツと集めておく方法があるでしょう。
家賃の中に、積立金をプラスして考える方法もあるので、家賃設定のときに考慮する必要があります。
自分が所有している物件の大規模修繕は、どの程度の費用がかかるのか事前に把握しておき、いざというときのために備えましょう。
収益が上げにくい物件を購入してしまう恐れがある
不動産投資を行う場合、物件選びは慎重に行う必要があります。
立地の悪い物件などは、空室リスクが高くなるため、うまく収益を上げられない可能性があるでしょう。
実際に情報だけではなく、現場に足を運ばないと見えてこない物件の欠点もあるため、物件を購入する前に周辺情報は把握しておく必要があります。
実績のある不動産会社からの紹介で購入した物件であっても、状況によっては入居者が集まらない恐れがあるでしょう。
自分が想定したターゲット層が通いやすい物件なのか、よくリサーチした上で物件を選ぶ必要があります。
不動産会社から提示された情報だけを鵜呑みにせず、自分で物件の情報を調べ、空室が発生しない物件なのか、よく見極めてから物件を購入しましょう。
不動産投資をやめたほうがいい人の特徴はリサーチが苦手な人
不動産投資は知識だけでなく、リサーチ不足によっても失敗する可能性があります。
不動産投資を行うなら、事前にリサーチして慎重に物件を購入できる人ではないと、事業は難しい恐れがあるでしょう。
反対にリサーチが苦手な人が不動産投資を始めると、失敗してしまうリスクが高くなるため、やめたほうが懸命です。
主に不動産投資に向いていない人の特徴としては、下記のような人が該当するでしょう。
- 自分から情報収集するのが苦手な人
- 現在の収入が低い人
- キャピタルゲインが目的の人
具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。
自分から情報収集するのが苦手な人
不動産投資に向いていない人の特徴としては、まず自分で情報収集するのが苦手、時間が確保できない人が考えられます。
不動産投資を成功させるためには、実際に購入予定の物件まで下見にいったり、ターゲット層が求めている物件なのか見極めたりする行動力が重要になってくるでしょう。
しかし実際に自分で足を運んで情報収集するのが苦手な人は、物件の特徴を把握できない可能性が高いので、不動産投資は失敗してしまう恐れがあります。
また現在では、どのような物件が人気なのか不動産会社が開催しているセミナーに参加し、情報収集する行動力も大切です。
特に初めて不動産投資を行う人は、不動産に関する情報を収集する必要があります。
不動産投資に関するセミナーに参加し、どのようにして取引を進めて行くべきなのか、情報収集しましょう。
不動産投資に失敗しないためにも、自分から行動し、適切な物件を購入する判断が求められます。
現在の収入が低い人
不動産投資を行う場合、基本的に不動産ローンを利用する必要があります。
不動産ローンは土地や建物を担保にし、金融機関から借入を行うローン商品です。
ただ誰でも利用できる訳ではなく、借入しても返済できるのか判断するため、現在の収入から審査が入ります。
現在の収入が低いと、返済能力が低いと判断され、審査落ちしてしまう恐れがあるのです。
また審査に通ったとしても、借入額が希望よりも少ない可能性があります。
借入額が低い場合には、金利が高くなる傾向にあるので、トータルの返済額が大きくなる可能性があるでしょう。
高金利になると、返済負担も大きくなるので注意が必要です。
自己資金で不動産物件を購入する方法もありますが、物件によっては高額になるケースもあり、自己資金だけで補うのは難しいでしょう。
現在の収入が低い場合には、不動産投資は諦めたほうがいいケースもあります。
キャピタルゲインが目的の人
不動産投資をやる目的が、「キャピタルゲイン」の人は、不動産投資に向いていない可能性があります。
キャピタルゲインとは、所有している資産を売却して売買差益を得る手段のことです。
不動産投資以外にも株式や債券といった物を売買し、キャピタルゲイン目的で取引を行う人もいます。
しかし他の投資とは違い、不動産の場合は値上がり益を期待するのが難しい可能性があるので、キャピタルゲイン目的の売買は避けたほうがいいでしょう。
不動産は購入してから年数が経つと、徐々に価値が下がってしまいます。
キャピタルゲイン目的で物件を購入しても、価値が下がり、利益が十分に上げられない可能性があるでしょう。
不動産投資を行うなら、キャピタルゲイン目的ではなく、長期的な運営を目標に取引を行ったほうが利益は上げやすいはずです。
不動産投資がおすすめな人の特徴は？計画性がある人に向いている
不動産投資は自分から情報収集しない人には、あまり向いていない投資方法と言えるでしょう。
反対に、どのような人に不動産投資はおすすめできるのでしょうか。
主に不動産投資がおすすめの人としては、下記のような人が該当します。
- 不労収入を得たいと考えている人
- 現在の収入では将来が不安な人
- 計画的に進められる人
具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。
不労収入を得たいと考えている人
不動産投資はうまく家賃収入が得られれば、不労収入として収益が上げられます。
会社員としての収入だけでなく、不労収入も得たい人には不動産投資はおすすめです。
不動産投資は入居者がいるほど、家賃収入を安定的に得られるので、自分が労働していないときでも自然に収入が得られます。
万が一、急な怪我や病気で働くのが困難になっても、不動産投資で不労収入を得ているなら、収入が途絶えるといった心配はないでしょう。
現在の収入では将来が不安な人
不動産投資がおすすめの人としては、現在の収入に納得していない人が考えられます。
会社員で働いていれば、安定した収入は得られるでしょう。
しかし収入が少なく、将来が不安な人もいるはずです。
家賃収入があれば、会社員として働いている給料にプラスして収入が得られるため、生活が豊かになります。
不動産投資を始めてすぐは、不動産ローンの返済があるため、簡単に収益がプラスに転じる可能性は低いでしょう。
しかし長期的に見れば、家賃収入が安定して入ってくるので、収入は増えていきます。
老後の資金を貯める上でも、家賃収入は大きなメリットとなるので、より収入を得たい人に不動産投資はおすすめです。
計画的に進められる人
不動産投資をおすすめできる人は、計画的に物事が進められる人です。
不動産投資を行うためには、まず不動産ローンを組む必要があります。
不動産ローンを安定して返済するためにも、家賃収入を安定させる必要があり、多くはローンの返済に充てるでしょう。
不動産投資を始めるときは、利益よりも初期費用を回収する意識が重要になるでしょう。
初期費用は高額になるため、簡単に返済するのは難しいです。
また途中で空室が目立ってくる可能性もあり、長く経営を続ける上で計画性も重要になってきます。
不動産投資を成功させるためには、長期的に計画性を持って行動できる人ではない、不動産投資を成功させるのは大変です。
計画的に物事を進めるのが得意な人には不動産投資はおすすめなので、自分の性格を考え、自分に向いているのか判断していきましょう。
不動産投資を始めるメリットは安定した収入が入ること
不動産投資を成功させるのは容易ではなく、苦労を伴う可能性があるでしょう。
しかし不動産投資を始めると、得られる部分もあります。
主に不動産投資を始めるメリットとしては、下記のような内容が考えられるでしょう。
- 運営がうまくいけば安定して収入が得られる
- 家賃というリターンがあればローン返済が楽
- 節税効果に期待できる
- 自己資金がなくても始められる投資
具体的な内容について解説していくので、参考にしてみてください。
運営がうまくいけば安定して収入が得られる
不動産投資を始めるメリットとしては、うまくいけば毎月安定した家賃収入が得られる点です。
入居者がいるほど、家賃収入は大きくなるので、生活を豊かにするきっかけになるでしょう。
ただ安定した収入を得るためには、空室リスクや家賃滞納リスクについて対策を講じる必要があります。
十分に対策を講じていれば、家賃収入も安定して得られるので、事前準備は肝心です。
また家賃収入があれば、万が一、自分が働けなくなっても不労収入として安定した収益が上げられます。
今よりも収入を上げたい人であれば、不動産投資を始めるメリットは大きいと言えるでしょう。
家賃というリターンがあればローン返済が楽
不動産投資を行う上で、不動産ローンの利用は欠かせません。
不動産ローンは毎月一定の返済が必要ですが、家賃収入で補えます。
不動産ローンを会社員としての収入だけで返済するのは、生活を圧迫してしまう恐れがあるため不安を覚える人もいるでしょう。
しかし不動産投資は、入居者がいるなら家賃収入が毎月入ってくるので、不動産ローンの支払いに充てられます。
無理なく返済できる可能性があるので、計画的に不動産投資を行うならローンで生活が圧迫される心配は少なくて済むでしょう。
不動産の維持費用を経費にして節税効果が期待できる
不動産投資を行うメリットの一つとして、節税効果が期待できる点が考えられます。
不動産投資は経営を進める上で、メンテナンス費用など様々な費用がかかる事業です。
メンテナンス費用を経費として計上できるので、確定申告の際に申請すれば節税効果が期待できます。
確定申告の際には収入から経費を引き、翌年に支払う所得税や住民税の金額が決められるので、しっかり申請しておけば税金の総額が低くなる可能性があるでしょう。
相続税対策にも効果がある
不動産投資は相続税対策にも効果が期待できます。
例えば現金で相続する場合は、現金すべての相続税がかかるのが特徴です。
しかし不動産を相続する場合は、「固定資産税評価額」によって相続税が決定されます。
固定資産税評価額とは、固定資産税を決定するための基準になる評価額のことです。
基本的には、物件の建築費用の50％～60％が固定資産税評価額になります。
つまり5,000万円の物件であれば、2,500万円～3,000万円程度の相続税がかかるでしょう。
現金と比べれば半分程度の相続税で住む可能性があるので、相続税対策として不動産投資を実施するのも悪くありません。
また所有している物件が賃貸用の場合は、相続税評価額が30％程度は引き下げられる可能性があります。
自己資金がなくても始められる投資
不動産投資は自己資金が少なくても、不動産ローンを活用すれば高額物件を購入し、不動産投資が始められます。
自己資金以上の物件を所有できるので、うまくいけば家賃収入で大きな利益が上げられる可能性があるしょう。
ただ不動産ローンを利用するためには、事前の審査に通る必要があります。
審査に通るためには、安定した収入が必要になるので、自己資金がなくても不動産ローンを借り入れできる可能性はあるでしょう。
ただ毎月の収入が低い場合には、返済能力が低いと判断され、借入額が低く設定されてしまう恐れがあります。
また最悪の場合は、不動産ローンの借入自体できなくなるかもしれません。
自分の収入に見合ったローン額を設定しないと、毎月の返済負担も大きくなる可能性があるので、不動産ローンを利用する際には十分注意しましょう。
不動産投資を失敗させないための対処法は？始める前に目的を決めておく
不動産投資は毎月安定した家賃収入が得られるため、始めるメリットは大きいです。
しかし計画的に事業を進めないと、失敗してしまい、不動産ローンの返済が難しくなる可能性があります。
不動産投資を失敗しないためにも、下記のような対処法を実践しましょう。
- 不動産投資の目的を明確にしてから始める
- 不動産投資について自己学習をしておく
- 相談できる不動産会社を決めておく
具体的な対処法について紹介していくので、参考にしてみてください。
不動産投資の目的を明確にしてから始める
不動産投資を失敗しないためには、不動産投資を始める理由が明確化してから実践しましょう。
事前に目的を明確化しておけば、計画的に事業を進められて、計画にズレが生じても修正できます。
例えば毎月の家賃収入はどれくらい欲しいのか、自己資金はいくらあるのか、不動産ローンはどれくらい借りるのかなど、より詳細な内容であるほど事業は成功しやすいです。
家賃収入は少額でもいいと考えるなら、好立地の物件ではなくても良く、物件の購入費用も安く済ませられる可能性があります。
反対に家賃収入は多いほどいいと考えるなら、好立地でより多くの人が住めるマンションを購入したほうがいいでしょう。
ただ、空室リスクが高くなる可能性があるので注意が必要です。
現在の収入や不動産ローンの借入可能額などを理解した上で、不動産投資の戦略を構築していきましょう。
具体性のある計画ほど今後の事業方針が固めやすいので、できるだけ不動産投資のイメージは明確化する意識が肝心です。
不動産投資について自己学習をしておく
不動産投資は初心者でも始められますが、できるだけ知識は蓄えておく必要があります。
自己学習を進めておけば、トラブルが発生したときでも素早く対処できるでしょう。
自己学習の方法として、本などで学ぶやり方もありますが、セミナーへの参加も重要です。
セミナーにはいくつか種類があり、不動産投資家が自分の手法を伝えてくれるセミナー、不動産投資会社が基礎から教えてくれるセミナーなどがあります。
不動産投資家のセミナーは有料が多いですが、不動産投資家会社が開催しているセミナーは無料のケースもあるでしょう。
不動産投資会社が無料でセミナーを開催しているのは、顧客獲得のために行っているパターンが多いです。
ただ必ずセミナーを受けた不動産投資会社に相談しなくてもいいので安心してください。
セミナーの中には、オンラインで参加できるケースもあるので、自宅で不動産投資について学びたい人はオンラインセミナーを利用してみましょう。
相談できる不動産会社を決めておく
セミナーへの参加や今後の取引を見越して、信頼できる不動産会社は見つけておく必要があります。
不動産の取引は高額なやり取りになるケースが多いので、できるだけ実績豊富で安心して相談できる会社が好ましいです。
特に不動産投資が初めての人は、手厚くサポートしてくれる不動産投資会社に相談したほうが今後の成長のためにもおすすめ。
信頼できる不動産会社は、メリットだけでなくリスクについても詳しく話をしてくれるでしょう。
またできるだけ様々な相談にも乗ってくれる会社がおすすめです。
不動産を売却したい場合にも、快く対応してくれる不動産投資会社のほうが事業の幅も広くなるので、事前にどのような取引に対応しているのか調査しておきましょう。
不動産投資は長期的な運用になるケースがほとんどなので、不動産投資会社とは長い付き合いになります。
できるだけ信頼できる会社に相談したほうが、継続して運用するためには大切です。
信頼できる不動産投資会社なのか見極めるためにも、複数のセミナーに参加して判断していきましょう。
不動産投資でよくある質問に回答！初心者が知るべき知識
不動産投資を始める場合、初心者の人であれば色々知っておきたい内容もあるでしょう。
事前に不動産投資を知っておけば、円滑に取引が進められ、効率よく事業が行えるはずです。
不動産投資初心者の人のため、不動産投資でよくある質問や知識について、いくつか紹介していきます。
主に不動産投資でよくある質問については、下記の通りです。
- サラリーマンでも不動産投資は可能？
- 不動産ローンをきちんと返済するためには？
- 空室リスクを回避するためには？
- 不動産投資はハイリスクですか？
- 古い物件でも入居者は集められますか？
具体的な内容について紹介していくので、参考にしてみてください。
サラリーマンでも不動産投資は可能？
会社員であっても不動産投資を始められるので安心してください。
自分で取引が円滑に行えないと感じたときには、不動産会社のサポートを受け、代わりに事業を行ってくれます。
実際、会社員でありながら副業として不動産投資を行っている人は少なくありません。
ただ完全に経営を不動産会社に任せてしまうと、事業の実態が把握できない可能性があります。
適度に不動産投資の事業を行い、現場の雰囲気や対策を講じる必要があるでしょう。
また会社によっては副業が禁止されているケースがあります。
不動産投資を始める前に、社内規程などを確認した上で事業を進める必要があるでしょう。
不動産ローンをきちんと返済するためには？
不動産投資を行うためには、基本的に不動産ローンを組む必要が出てきます。
不動産ローンを利用した場合には、毎月の返済が発生しますが、家賃収入で補えば無理なく返済できるでしょう。
ただ不動産ローンの借入額が大きいほど、返済負担は大きくなります。
不動産ローンは、無理なく返済できる程度の借入額に抑えておきましょう。
実際、自分の収入によって不動産ローンの借入額は異なり、収入が少ないほど借入額は低くなります。
どの程度であれば無理なく返済できるのか、不安に思う人は無料相談できる不動産会社を選び、適切な借入額を選択しましょう。
空室リスクを回避するためには？
不動産投資を行う上で気になるのが、空室リスクです。
空室リスクを回避するためには、好立地の物件を購入する方法がおすすめ。
例えば会社員向けの物件を選ぶなら、駅から近い物件などを購入すれば、好立地の物件として多くの入居者が集まるでしょう。
駅から近い物件かどうかの判断は、駅から徒歩10分圏内であれば十分アクセス良好の物件と言えます。
駅から遠い物件の場合は、通勤・通学に不便と判断され、空室になりやすいでしょう。
物件を購入する際には、立地の観点も考慮した上で選ぶ必要があります。
不動産投資はハイリスクですか？
不動産投資は初期費用がかかるものの、他の投資方法と比較すれば、それほどハイリスクは言えないでしょう。
当初は不動産ローンの返済がかかるため、返済が負担に感じる可能性があります。
しかし家賃収入を不動産ローンの返済に充てられるので、それほど大きな負担に感じる心配は少ないでしょう。
実際、不動産ローンで希望額を借入できれば、初心者でも不動産投資を始められます。
ただ事前に不動産投資の知識を蓄えておかないと、空室リスクなどで収益がうまく上がらない可能性もあるでしょう。
事業に失敗しないためにも、不動産投資セミナーに参加するなど、積極的に学習しておく必要があります。
古い物件でも入居者は集められますか？
不動産投資で購入した物件の築年数が長くても、外観・内装を綺麗にしていれば、入居者を集められます。
入居者を集めるためにも、10年～15年程度の周期で大規模修繕を実施し、綺麗な状態を維持する必要があるでしょう。
内部の設備についても、可能であれば新しい設備を導入する必要があります。
新しい設備が付いていれば快適な生活が送れるため、入居者も長期的に住んでもらえる可能性があるでしょう。
また築年数が長い物件でも、駅から近いなどの好立地物件なら自然と入居者は集まります。
通勤・通学の利便性も部屋選びでは重要な要素になるでしょう。
自分が想定しているターゲット層が集まりやすい立地をリサーチし、効率よく入居者が集められるように配慮するのが大切です。
不動産投資はやめとけと言われる理由は把握しておこう
不動産投資はやめとけと言われる理由は、不動産ローンの返済負担や家賃滞納トラブル、空室リスクなどが考えられます。
事前に知っておかないと、うまく経営できず失敗してしまう恐れがあるでしょう。
特に自分から情報収集するのが苦手な人や現在の収入が低い人は、不動産投資で失敗するリスクがあるので注意が必要です。
反対に、計画的に進めるのが得意な人や不労収入を得たいと考えている人に、不動産投資はおすすめできます。
不動産投資は簡単に成功できる事業ではありませんが、うまくいけば安定した家賃収入が得られる、節税効果が期待できるといったメリットも大きいです。
不動産投資に失敗しないためにも、目的を明確化し、信頼できる不動産会社のセミナーに参加していきましょう。
今回紹介した不動産投資はやめとけと言われる理由を参考に、適切な対応で不動産投資を実践してみてください。